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第189章 授信测算（第1页）

在罗总经理陪同关行长与我的市场拜访行程中，公司业务部的袁经理以及纪经理正紧锣密鼓地开展着一项重要工作——搜集财务资料并深入分析研究。经过一番努力，他们终于成功摸透了四季美大市场的大致状况。目前这个庞大的市场内共有超过1500间门店，而其中租出的店面则多达625家。这些出租店铺均拥有32平米的空间，每月每平米需支付55元租金，如此算来，全年实际租金收益高达1320万元！进一步来看，如果按照当下市面上每平米6000元的价格估算这些租赁门面的价值，那么其总值将达到惊人的万元！根据相关规定，以这一房产估值作为抵押，可以获得最高达8400万元的贷款额度；若依据租金收入水平，则能够申请到9000万元左右的贷款。然而，考虑到风险因素等综合考量后，我们最终决定遵循“就低不就高”的原则，暂时给予该企业8000万元的授信额度，并确定借款期限为十年。完成前期调研之后，袁经理率先与四季美的财务部负责人郭总展开沟通交流。郭总提出一个建议：是否可以将授信金额提高至万元？面对这一提议，双方陷入沉思……时间来到正午时分，忙碌了大半天的众人迎来片刻休憩时光。罗总特意安排大家前往市场里的小型食堂共进午餐，借此机会继续探讨有关授信事宜。鉴此情况，关行长详细地向罗总讲述道：“其实早在2005年的时候，咱们中国农业银行就已经开始大力推广经营性物业贷款啦！那个时候啊，我们可是第一个吃螃蟹的人呢！”他顿了一下，接着说：“那一年，农行专门针对这个业务制定并发布了《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法（试行）》，从此之后，这个全新的贷款产品便应运而生咯！”说到这里，关行长稍稍有些得意：“而且哦，最开始的时候，这项业务只在全国范围内挑选了北京、上海、天津、广州、深圳、杭州和南京这七个大城市试点开展。毕竟嘛，这些地方都是经济比较发达的地区，对这类金融服务的需求也相对更大一些。”然后，他又话锋一转：“不过当时之所以会有这样的决策，也是因为那阵子住宅房地产市场的贷款业务出现了明显的下滑趋势。所以呢，像我们农行这样的大银行自然就得另辟蹊径，去寻找其他更具潜力的信贷市场喽！而商业地产恰好就是一个不错的选择。”最后，关行长还不忘强调一句：“可以毫不夸张地说，农行绝对算得上是‘在内资银行中率先推出’这种新型业务的佼佼者哟！”伴随着在七个城市业务如火如荼地展开，再加上国家全新政策如东风般助力，农业银行的经营性物业贷款业务犹如一艘巨轮驶入一片崭新而广阔的海洋——强化与加速推广的新阶段已然来临！这一历史性时刻标志着该业务将逐步向全国各大核心城市进军，宛如繁星点点照亮整个金融版图。与此同时，总行下达命令：务必让每一个城市支行都能深刻领悟并全力施展这类贷款所蕴含的巨大潜力及重要意义；要确保其能够精准、有效地回应房地产行业对于资金融通的正当诉求。在此背景之下，全国各地的分支行纷纷闻风而动，踊跃参与其中。值得一提的是，农业银行的经营性物业贷款业务绝非那种昙花一现式的短暂策略或临时举措。恰恰相反，它乃是一款堂堂正正、名副其实的正规银行信贷产品！这款精心打造的“利器”，主要瞄准的目标客户群体正是那些从事商业地产领域的企业。听着关行长的介绍，罗总经理微微皱起眉头，追问道：“哦？那具体来说呢？我们四季美大市场可是完全符合贵行的信贷准入政策啊！而且根据以往房地产开发贷款的授信原则来看，以我们如此庞大的资产作为抵押物，获得的授信额度理应不止区区8000万元才对呀！难道其中还有什么其他的限制条件不成？”他一边说着，一边用期待的目光看着关行长，似乎希望能得到一个满意的解释。关行长见状，嘴角微扬，露出一抹淡淡的笑容。他稍稍顿了一下，然后缓缓开口道：“的确，房地产开发贷款和经营性物业贷款虽然都属于银行的商业性贷款范畴，但它们之间确实存在着不少显着的差异。这样吧，我就从几个关键要点入手，给您简要分析一下这两类贷款政策的区别所在。”说罢，只见关行长缓缓地抬起右手，并将食指与中指并拢伸直，然后将无名指弯曲并竖起，表示数字一。“首先呢，就目前的情况而言，从核心状态这一方面来讲，对于房地产开发贷款这个项目，咱们农业银行现在采取的策略是全方位严格控制并且逐步降低规模哦！然而呢，关于经营性物业贷款这项业务呀，咱们农行还是会持续推进下去的啦，只不过条件也相当苛刻就是咯！”，！紧接着，关行长再次微微抬手，这次他同时伸出了两根手指。“接下来嘛，再说说调控背景方面哈。大家都知道吧，国家针对房地产开发贷款可是专门颁布了‘新国八条’呢！目的就是要在全国范围内狠狠地打击那些搞投机倒把的家伙们哟！但是呢，相对来说啊，经营性物业贷款并不是调控政策关注的重点对象啦。”说到这里的时候，关行长稍稍停顿了片刻，似乎想要给在场的人一点思考时间。随后，他又一次抬起手来，这一回伸出了三根手指。“第三个要点哦，那就是从咱们农总行整体战略层面去分析啦。对于房地产开发贷款这块儿，我们采用的是‘名单制管理’这种模式哦，也就是说只有那些具备较强资质和雄厚实力的房地产企业才有资格跟我们合作呢！而且呀，我们还会优先考虑那些从事保障性住房建设的房企哦！至于经营性物业贷款嘛，则属于我们农行的一项常规性对公信贷业务啦，它一直都是存在滴！”关行长眼神深邃地凝视着罗总经理，缓缓开口道：“最后的关键之处，便是与您方才提出的问题紧密相关了。这两种类型的贷款所面临的核心约束条件截然不同。”接着，关行长详细解释道：“针对房地产开发贷款而言，其具有三项至关重要的限制因素。首先，如果某家房地产企业出现土地闲置时间超过一年的情况，那么我们将坚决不予发放任何贷款。其次，贷款金额绝对不能超出当前正在建设中的工程项目实际价值的百分之五十。最后一点也非常重要，那就是当房地产开发贷款期限届满时，绝不允许进行延期操作。”说完这些之后，关行长稍稍停顿了一下，然后继续介绍关于经营性物业贷款的规定：“至于经营性物业贷款，则要求借款方（如果该借款人为一家房地产开发公司）必须拥有合法有效的开发资质证明文件。此外，其所持有的物业还需要满足一系列严格的条件，包括已经完成竣工验收工作，并成功投入使用且能够产生持续稳定的现金流量等。”罗总皱起眉头，追问道：“可我还是不太明白啊！这些条件听起来都很复杂呢……”关行长微微一笑，耐心地解释道：“别着急嘛，罗总。其实就是说，如果您想申请经营性物业贷款，首先得看看您所抵押的物业的产权评估价值有多少。通常情况下，我们会把贷款额度控制在这个评估价值的70以内。当然啦，具体数字还得根据实际情况来定哦~”他顿了顿，接着说：“然后呢，还要考察一下承贷物业的经营状况。也就是说，您需要确保这个物业能够产生足够的经营收入，用来支付每年偿还贷款的本金和利息。而这里所说的经营收入，可不是简单的总收入哦，而是要先扣除掉物业管理费、税费等等各种费用之后的净租金收入才行哟！而且呢，我们对这个净租金收入还有一个要求，那就是它必须大于等于每年贷款本息的总额度，这样才能保证还款能力足够强嘛！所以呢，农行一般都会按照净租金收入的8倍来确定最终的贷款额度哦。”关行长稍稍停了一停，目光凝视着罗总，然后接着说道：“具体来说，对于贵公司而言，如果要按照我们之前所说的那两个关键要素来全面考量并确定贵司的授信额度，那么首先需要关注的一点就是，贵公司所承担贷款的物业属于工业出让用地这一类型。尽管这块土地被用作商业用途，但由于其本身属性限制，它的评估价值绝对无法与纯粹的商业用地相提并论，因此在评估时也不能采用相同的标准。根据农业银行内部的政策规定，针对这种工业用地的抵押比率最高只能设定为百分之五十。”他顿了顿，让罗总有时间消化这些信息，随后继续解释道：“也就是说，即使按照当前市场上每平方米八千元人民币的销售价格对贵公司的抵押物进行评估，最终得出的评估总值将会达到一亿六千万元之多。然而，鉴于该地块的工业用地属性，实际上能够作为抵押依据的部分仅仅占到总额度的一半而已，即八千万元整。所以，从这个角度来看，贵公司可获得的贷款金额上限便是八千万元。”稍作停顿后，关行长话锋一转，提及另一个重要方面：“接下来再谈谈第二个影响因素——纯粹的租赁收益情况。表面上看，贵公司每年似乎有一千三百二十万元的租金入账。但如果仔细核算一番就会发现，扣除掉必要的运营管理成本以及各种相关税项之后，真正落到实处、可供支配使用的净租金收入其实只有区区一千一百万元罢了。按照行业惯例，通常可以将纯租赁收入放大八倍来估算相应的贷款额度，如此算下来，对应的贷款规模大约为八千八百万元左右。”关行长喝了一口茶，继续说道:“农行综合考虑这两个因素，以“就低不就高”的原则，因此对贵公司实际测算授信额度为8000万元。”关行长面带微笑，目光落在罗总经理身上，语气轻松地调侃道：“这下子，你可不能再说咱们袁经理他们测算授信额度存在问题啦！”听到这里，坐在一旁的我不禁暗自感叹。刚才关行长那一番深入浅出、条理清晰的剖析实在是令人钦佩不已，让我深刻领略到他在信贷业务方面深厚的专业素养和卓越见识。此时此刻，罗总经理显然也被关行长这番精妙绝伦的讲解所震撼，一时间竟然有些发愣。过了好半晌，他才回过神来，结结巴巴地对着关行长开口道：“行……长啊，您真是太厉害了！如此专业水准，真叫人佩服得五体投地呀！我都不知道该怎么接话儿好了呢。”：（）我在农行的日子